Je oprava fasády opravou, nebo technickým zhodnocením?
Zjednodušeně: když fasádu uvedete do původního stavu, je to oprava a jde rovnou do nákladů. Když jí přidáte vlastnost, kterou dřív neměla — typicky zateplení — jde obvykle o technické zhodnocení, které se odepisuje. Zákon k tomu přidává hranici 80 000 Kč podle § 33 zákona o daních z příjmů. Pro pronajímatele a SVJ je to rozdíl v tom, kdy si náklad odečtete.
- Uvedení do původního stavu = oprava, jde do nákladů hned.
- Přidaná vlastnost (zateplení) = obvykle technické zhodnocení, odepisuje se.
- Hranice 80 000 Kč v úhrnu za zdaňovací období u jednotlivého majetku.
- Při pochybnostech existuje závazné posouzení podle § 33a.
- Bez položkového rozpočtu to nerozliší ani účetní.
Kde vede hranice
| Co se dělá | Obvykle | Proč |
|---|---|---|
| Oprava opadané omítky, nový nátěr | oprava | vrací původní stav |
| Výměna omítky za obdobnou | oprava | parametry se nemění |
| Doplnění chybějících profilací | oprava | obnova původního provedení |
| Přidání zateplení tam, kde nebylo | technické zhodnocení | mění tepelné parametry |
| Zvětšení tloušťky izolantu | posuzuje se individuálně | záleží na rozsahu změny |
Tabulka je orientační, ne závazná. Posouzení vždy závisí na konkrétním případu a dělá ho účetní nebo daňový poradce — ne fasádník.
Rozepíšeme nabídku po vrstvách a plochách, ne jednou řádkou.
IČO 64617980 · vlastní tým i lešení · pevná cena ve smlouvěProč na tom u pronájmu záleží
Když pronajímáte a fasáda je oprava, snížíte si základ daně hned v roce, kdy jste zaplatili. Když je to technické zhodnocení, zvyšuje vstupní cenu domu a do nákladů se dostává po částech v odpisech — tedy roky.
U větší akce to bývá rozdíl statisíců v cash flow. Proto se vyplatí vědět dopředu, do čeho jdete, a mít rozpočet rozepsaný po položkách. Jak takový rozpočet vypadá a co v něm nesmí chybět, rozebíráme v článku co znamená cena bez materiálu.
SVJ je zvláštní případ
U společenství vlastníků se náklady na společné části řeší přes fond oprav a účetní pravidla jsou jiná než u fyzické osoby s jedním pronajatým domem. Rozhodnutí o samotné akci navíc musí projít shromážděním — postup i s termíny je v článku zateplení bytového domu 2026.
Co si nechte od dodavatele dát
- Rozpis podle vrstev a ploch, ne jedna souhrnná částka.
- Oddělené položky pro opravu podkladu a pro nově přidané zateplení.
- Fotodokumentaci stavu před prací — doloží, co bylo poškozené.
- Přesnou specifikaci materiálu včetně tloušťky izolantu.
Zdroje: zákon č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů, § 33 a § 33a. Tohle je orientační shrnutí pro stavební stránku věci, ne daňové poradenství — konkrétní posouzení nechte na účetním. Naše ceny jsou v ceníku, skladba vrstev na stránce zateplení fasád.
Časté dotazy
Když se stávající omítka opraví nebo nahradí v obdobném provedení, jde o opravu. Když se při tom přidá zateplení, mění se parametry stavby a obvykle jde o technické zhodnocení.
Technickým zhodnocením se rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud u jednotlivého majetku v úhrnu převýšily 80 000 Kč.
Oprava jde do nákladů hned v daném zdaňovacím období. Technické zhodnocení zvyšuje vstupní cenu majetku a do nákladů se dostává postupně přes odpisy.
Lze požádat správce daně o závazné posouzení podle § 33a zákona o daních z příjmů. Podle dostupných zdrojů je zpoplatněno správním poplatkem 10 000 Kč a vyžaduje podrobnou dokumentaci — ověřte si aktuální podmínky u svého účetního.
Položkově. Když je v nabídce jedna řádka „fasáda celkem“, nikdo z ní nepozná, co je oprava a co modernizace. My rozpočet rozepisujeme po vrstvách.
Dáme nabídku, ve které je vidět, co je oprava a co už mění parametry domu.
FSD — Fasády Ostrava · IZOLASTAV, spol. s r.o. · IČO 64617980